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Problemas de tácticas de alquiler por capital privado

Inquilinos de un edificio de departamentos en la vecindad de Washington Heights de Maniatan se reúnen en el lobby para discutir los alegatos de extorsión por parte de los dueños.

Publicado: 9 de mayo de 2008

Empresas de inversión privadas han venido acumulando lo que puede parecer como apuestas no comunes de los bienes inmuebles en Nueva York: han comprado a lo largo de la ciudad cientos de edificios de departamentos con miles de unidades subvencionadas que definitivamente producen escasos ingresos.

Como muestran los archivos regulatorios y materiales de promoción, las empresas esperan generar mayores ingresos en el corto plazo a través de la suba de alquileres luego de que los actuales inquilinos desalojen las viviendas. El éxito depende de que las tasas de vacantes sean mucho más altas que las de departamentos subvencionados en Nueva York.

Defensores de residentes e inquilinos anunciaron que este año comenzaron a ver lo que consideran un síntoma de extorsión hacia inquilinos de bajos ingresos y sospechan que esto es resultado de nuevos modelos empresariales de los dueños. En repetidas ocasiones se demandó a los inquilinos por no pagar la renta que ya habían recibido los dueños; también se les envió recibos de alquiler falsos, arrendó finalizaciones y no renovaciones; y acusó de subarrendamientos ilegales.

Las empresas pelean los cargos de extorsión y afirman que están protegiendo sus derechos.

Sin embargo, documentos de la corte indican que los inquilinos deben responder las notificaciones ante la corte pero muchos lo han hecho marchándose. Cuando desalojan los departamentos, los dueños pueden aumentar el alquiler substancialmente.

“Los capitales predatorios socavan los mejores esfuerzos de los funcionarios electos del estado y la Ciudad de Nueva York en reducir la pérdida de viviendas asequibles”, anunció Benjamín Dulchin, subdirector de la Asociación para el Desarrollo de la Vivienda y la Vecindad, una organización sin fines de lucro. “Tanto los inversores de capital privado y las instituciones prestamistas están al tanto, o deberían estarlo, de que la extorsión a los inquilinos tiene lugar como consecuencia de sus modelos financieros”.

Los fondos de inversión privada han sido un boom en estos últimos años, comprando empresas que consideraban devaluadas en diversas industrias como comunicaciones, hoteles y energía, haciendo más eficientes las operaciones y luego vendiéndolas con beneficio. Por ejemplo, empresas de capital privado compraron casas de reposo y redujeron los gatos y el personal para incrementar sus beneficios.

Nueva York ofrece una oportunidad fuera de lo común ya que es una de las pocas ciudades con un gran inventario de departamentos cuyas tasas de alquiler son reguladas y se mantienen por debajo de los niveles del mercado.

Dulchin informó que en los últims cuatro años, inmobiliarias respaldadas por empresas de capital privado han adquirido casi 75.000 departamentos subvencionados, ó alrededor del 6 por ciento del millón doscientas mil unidades de ese tipo en la ciudad. Entre los principales actores respaldados por capital privado en este mercado se encuentran Vantage Properties que se fusionó con Apollo Real Estate Advisors; el Grupo Pínchale, una unidad de Praedium Capital; y Normandy Real Estate Partners.

Estas empresas a menudo dejan claro que incrementar las rentas es fundamental para alcanzar sus objetivos financieros. En el sitio web Normandy Partners afirma: “el aumento de apetito de las instituciones por las transacciones de las viviendas con arrendamiento protegido”, y continúa: “Hay una oportunidad cercana para aumentar el flujo de fondos transformando los departamentos de arrendamiento protegido en tasa de mercado a medida que los inquilinos desalojan las unidades.

Las empresas declaran que no están extorsionando a los inquilinos y que simplemente tratan de proteger sus derechos al exigir normas legítimas que rigen a los departamentos regulados.

Sin embargo la Oficina Directiva de Alquiler de la Ciudad de Nueva York afirma que la tasa de vacantes de departamentos subsidiados es de 5,6 por ciento cada año. Defensores de inquilinos anuncian que edificios con tasas de vacantes sugieren extorsión hacia residentes.

Las tasas de vacantes han superado el 20 por ciento en algunos edificios de Vantage Properties. En cuanto a Normandy, las tasas exceden el 30 por cinto en sus edificios.

El incremento anual de un departamento subvencionado no puede exceder el monto anual establecido por la Oficina Directiva. Recientemente fue del 3 por ciento sobre un año de renovación de contrato.

Cuando los departamentos están vacantes se puede aumentar el alquiler hasta en un 20 por ciento. Cuando ese alquiler supera los $2.000 dólares estadounidenses ya no se aplican las normas y los inquilinos deben pagar a precio de mercado.

Para generar los beneficios anticipados por los inversores de capital privado y cancelar la deuda utilizada por sus compradores, los defensores de inquilinos dicen que los gerenciadores de estas propiedades intimidan a los residentes con la esperanza de exigirles el desalojo para poder aumentar los alquileres. Según la Oficina Directiva los departamentos subvencionados corresponden al 57 por ciento del total en Bronx, el 42 por ciento de los departamentos en Brooklyn, 59 por ciento en Maniatan, 43 por ciento en Queens y 15 por ciento en Staten Island. Muchos de los edificios adquiridos por inversores de capital privado se encuentran en barrios que están siendo aburguesados.

Vantage Properties, dirigida por Neil L. Rubler, ha invertido en los últimos dos años más de mil millones de dólares en la compra de 9.200 departamentos subvencionados en Queens y Upper Maniatan. A la par de Vantage, invirtiendo en muchos edificios se encuentra Apollo Real Estate Partners, una empresa inversora que fundó William Mack junto con Apollo Management, una firma de capital privado creada por Leon D. Black, antiguo bancario de Drexel Bumham Lambert.

El pasado mes Black dio a conocer públicamente un plan para vender el valor de $500 millones de dólares de las acciones de Apollo Management. Apollo Real Estate Partners no será parte de la venta. Un vocero de Black informó que era una empresa a parte en la que él tenía participación aunque no ejercía control sobre ella.

En un grupo de edificios en Queens con 2.124 departamentos, Vantage ha presentado ante la corte de la vivienda casi mil casos contra inquilinos desde octubre de 2006, anunció Robert McCreanor, director de servicios legales en el Proyecto de Defensa de Inquilinos Inmigrantes correspondiente a la Oficina Católica de Migración en Sunnyside.

McCreanor dijo que buscó registros públicos de acciones similares llevadas a cabo por propietarios anteriores y no encontró más de 350 en cada año. “Lo que es ofensivo en relación con estas prácticas empresariales es que buscan generar beneficios superiores al promedio desplazando a los pobres y los que son vulnerables”, agregó McCreanor.

Un vocero de Apollo Real Estate se negó a declara acerca de las acusaciones. Pero Rubler dijo que no tenían fundamento y afirmó: “Cualquier investigación acerca de la manera en que llevamos adelante nuestros negocios revelará que estamos firmemente decididos a defender los derechos de nuestros residentes y que no tenemos interés en extorsionarlos. Son nuestros clientes estimados y los tratamos como tal”.

Rubler también anunció que la mayoría de los inquilinos tienen experiencias positivas. Le pidió a Claudia Williams, de Corona, Queens que hablara con un reportero. Ella contó que Vantage le permitía vivir en el departamento de su madre a pesar de que no era la primera arrendataria.

Phyllis Millar, una residente de Savoy Park en Upper Maniatan dijo que pensaba que a los inquilinos descontentos con Vantage simplemente no les gustó el cambio.

Pero José Ricardo Aguaiza, de 45 años de edad, quien trabaja como portero, informó que vivió en el mismo departamento en Woodside durante 14 años y nunca tuvo problemas hasta que Vnatage tomó posesión en 2006. Desde de julio de 2007 Vantage demandó tres veces a Aguaiza, dos de ellas por no pagar el alquiler que se pudo demostrar que la empresa lo había recibido.

Aguaiza expreso: “Se negaron a renovarme el contrato. Y en la corte el abogado de Vantage me ofreció tres meses libre de alquiler hasta que me mude”. Aguaiza contó que rechazó la oferta.

El 10 de abril Aguaiza y otros cinco inquilinos de arrendamiento protegido demandaron a Vantage. Los demandantes dijeron que la empresa estaba involucrada en prácticas engañosas que violan las leyes de protección al consumidor de Nueva York. Otros cinco inquilinos adhieren a la demanda.

Una de las demandantes es Janice Williams, productora independiente en televisión, que reside desde julio de 2005 en un edificio de Vantage en Woodside. Cuando ella se mudó el edificio era de Nathan Katz Realty.

En octubre de 2006 Vantage compró el edificio y en abril de 2007 los gerenciadores de la propiedad rechazaron renovarle el contrato a Williams, a quien le dijeron que no tenía derecho a una unidad subvencionada ya que su principal residencia era en Grenwich, Conn. Pero el departamento de Sunnyside fue la principal residencia desde septiembre de 2005, según contó Williams, quien está tramitando la licencia de conducir y el permiso de votación. Apeló a la división de renovación de la vivienda y comunidad del Estado de Nueva York y ganó.

“El edificio de mi departamento cuenta con 72 unidades, de las cuales algo más de 20 se facturaron en el período de un año y medio desde que Vantage lo compró”, afirmó Williams, quien organizó a los inquilinos.

La facturación de la que habla Williams refiere a la descripción de una estrategia de Vantage en un documento de 2007 presentado ante la Comisión de Valores y Bolsas luego de la compra de 455 departamentos subvencionados en Washington Heights. El expediente describía el modelo empresarial como una estrategia de recuperación. En el plan Vantage esperaba facturar del 20 al 30 por ciento de las unidades, cinco veces la tasa normal de vacantes. Después de todo el objetivo era recuperar el 10 por ciento de las unidades cada año.

Al momento del expediente sólo 5 de las 455 unidades se encontraban vacías. De todas sólo una unidad era regulada, con una renta promedio al mes de $752 dólares, ó 65 por ciento por debajo del precio de mercado.

El documento afirma que una vez que los departamentos queden vacantes, Vantage renovará las unidades y elevará los alquileres a los niveles de mercado. Eso generará el efectivo suficiente para revisar los $70 millones de dólares en deuda que vence en 2014.

Se estima que los servicios de la deuda de Vantage son de $1.098 dólares mensuales sobre cada unidad, casi el 50 por ciento más que la renta promedio. Rubler indicó que la descripción del programa de recuperación fue “no nuestras palabras”, sino las de los aseguradores de la deuda, Credit Suisse Securities. “Pienso que exageraron demasiado el enfoque en la facturación del plan comercial”, añadió.

Cuando le preguntaron acerca de las acciones judiciales contra los inquilinos, Rubler dijo que todo lo acumulado era sólo para proteger los derechos de la empresa. “Sólo en instancias en que necesitamos actuar para proteger nuestros derechos nos encontramos en litigación con un inquilino y nunca es con la intención de extorsionarlos”, informó, y agregó que la empresa se reúne con los inquilinos para mejorar las comunicaciones.

Otro importante propietario respaldado por capital privado es Normandy Partners, que posee casi 2.000 departamentos subvencionados en 42 edificios ubicados en Bronx, East Village y Sunnyside Queens y es socia de Vantage en 1.650 unidades en Queens, Bronx y Brooklyn.

Dulchin informó que los edificios de Normandy Partners también tienen una alta facturación (más del 30 por ciento) desde que fueron comprados por inversores.

Un vocero de Normandy se negó a declarar.

Grupo Pínnacle es un tercer gran propietario que se reforzó con una empresa de capital privado, Praedium Capital of Chicago. En diciembre de 2006 Pinnacle acabó con un pleito entablado por el Ministerio Público Fiscal de Nueva York que lo acusaba de especulación de renta. Pínchale pagó $100.000 dólares y no admitió ni negó las acusaciones. La empresa no devolvió la llamada que buscaba comentario.

En parte para responder a las indicaciones de que la extorsión es sistémica, el alcalde Michael Bloomberg firmó en marzo la legislación que prohíbe a los propietarios presentar acciones judiciales repetidas y sin fundamentos que exijan el desalojo de un inquilino.

Bajo normas anteriores, los inquilinos podían demandar a los propietarios sólo sobre las condiciones del departamento o por una falla en la provisión de servicios esenciales.

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