Questions de tactique de location pour les investisseurs privés

Des sociétés d’investissement privé ont accumulé des transactions plutôt inhabituelles dans le secteur de l’immobilier new-yorkais : elles ont acheté dans toute la ville des centaines d'immeubles avec des milliers d’appartements à loyer réglementé qui produisent de bien maigres retours.

Comme les documents officiels et les prospectus publicitaires le montrent, ces sociétés prévoient de générer des retours plus importants en augmentant les loyers dès que les locataires actuels auront quitté leur appartement. Leur succès dépend de taux d’inoccupation bien supérieurs à ceux généralement enregistrés pour les appartements à loyer réglementé de New-York.

Les défenseurs de certains résidents et locataires affirment qu’ils ont commencé à observer cette année ce qu'ils appellent un schéma de harcèlement des locataires à faible loyer et ils soupçonnent que cela découle directement des nouveaux modèles de gestion des propriétaires. Les locataires ont été poursuivis de manière répétée pour des loyers non payés pourtant déjà perçus par les propriétaires, ils ont reçu de faux avis d’augmentation de loyer, d’expiration de bail et de non renouvellement et ils ont été accusés de sous-location illégale.

Les sociétés contestent les accusations de harcèlement et affirment protéger leurs droits.

Toutefois, les locataires doivent régler ces affaires devant la justice, mais les documents judiciaires indiquent que nombre d’entre eux ont résolu le problème en déménageant. Lorsqu’ils quittent leur appartement, les propriétaires peuvent augmenter les loyers de manière substantielle.

« Ces pratiques prédatoires ruinent les efforts des responsables de la ville de New-York et de l’état visant à ralentir la disparition de logements abordables », a déclaré Benjamin Dulchin, directeur adjoint de l’association à but non lucratif Association for Neighborhood and Housing Development. « Les bailleurs de fonds privés comme les organismes de crédit sont conscients, ou devraient être conscients, que le harcèlement des locataires découle de leurs modèles financiers ».

Les fonds d’investissement privé ont explosés ces dernières années, rachetant des sociétés qu’ils considéraient comme sous-estimées dans des secteurs aussi divers que la communication, l'hôtellerie et l'énergie, rationnalisant les processus avant de réaliser des profits substantiels en les revendant. Par exemple, les sociétés d’investissement privé ont racheté des centres de soins et ont réduit les dépenses et le personnel pour accroître leurs profits.

New-York constitue une opportunité rare car c’est l’une des rares villes offrant un large choix d’appartements dont les tarifs locatifs sont réglementés et maintenus sous les niveaux du marché.

Au cours des quatre dernières années, des promoteurs soutenus par des sociétés d'investissement privé ont acquis près de 75 000 appartements à loyer réglementé, estime Mr. Dulchin, soit près de 6 % des quelques 1,2 million de logements de ce type que compte la ville. Les principaux acteurs soutenus par des investisseurs privés sur ce marché sont Vantage Properties, qui a conclu un accord de partenariat avec Apollo Real Estate Advisors, Pinnacle Group, une division de Praedium Capital et Normandy Real Estate Partners.

Ces sociétés n’hésitent pas à rappeler que l’augmentation des loyers est essentielle dans l’optique de leurs objectifs financiers. Sur son site Internet, Normandy Partners parle de « l’appétit institutionnel croissant pour les transactions immobilières concernant les logements new-yorkais à loyer stabilisé » et ajoute : « Il existe une opportunité à moyen terme d’augmenter nos recettes en convertissant les appartements à loyer stabilisé au taux du marché lorsque les locataires partent ».

Ces sociétés affirment qu’elles ne harcèlent pas les locataires et qu’elles essayent simplement de protéger leurs droits en appliquant les règles légitimes qui régissent les appartements réglementés.

Mais le New York City Rent Guidelines Board estime que le taux d’inoccupation annuel des appartements à loyer réglementé est d’environ 5,6 %. Les immeubles avec des taux d’inoccupation bien supérieurs impliquent un harcèlement des locataires, soutiennent les défenseurs des locataires.

Les taux d’inoccupation dépassent 20 % dans certains immeubles détenus par Vantage Properties ; dans certains immeubles de Normandy, ce taux dépasse même 30 %.

Lorsqu’un appartement bénéficie d’un loyer réglementé, l’augmentation annuelle ne peut pas être supérieure au montant fixé chaque année par le Guidelines Board. Dernièrement, il était fixé à 3 % sur la base d’une reconduction de bail d'un an.

Lorsqu’un appartement se libère, le loyer peut augmenter de 20 %. Lorsque ce loyer atteint un montant supérieur à 2 000 USD, la réglementation ne s’applique plus et les locataires doivent payer le prix du marché.

Pour générer les retours attendus par les investisseurs privés et pour rembourser les emprunts liés à l’achat des appartements, les gestionnaires des propriétés, selon les défenseurs des locataires, intimident les résidents dans l’espoir de les obliger à partir, ce qui leur permettrait d’augmenter les loyers. Les appartements à loyer réglementé représentent 57% du total dans le Bronx, 42 % des appartements de Brooklyn, 59 % à Manhattan, 43 % dans le Queens et 15 % des logements de Staten Island, d’après le Guidelines Board. De nombreux immeubles achetés par les investisseurs privés sont situés dans des quartiers qui s’embourgeoisent.

Vantage Properties, société dirigée par Neil L. Rubler, a déboursé plus de 1 milliard USD au cours de deux dernières années pour acheter 9 200 appartements à loyer réglementé dans le Queens et Upper Manhattan. Investissant aux côtés de Vantage dans de nombreux immeubles, on retrouve Apollo Real Estate Partners, une société d’investissement fondée par William Mack en partenariat avec Apollo Management, une société d’investissement privé créée par Leon D. Black, ancien banquier du groupe Drexel Burnham Lambert, et son associé Michael R. Milken .

Le mois dernier, M. Black a annoncé un plan destiné à vendre pour 500 millions USD d’actions Apollo Management au public. Apollo Real Estate Partners ne prendra pas part à cette vente. Un porte-parole de M. Black a déclaré qu’il s’agit d’une société distincte dans laquelle il a des intérêts mais sur laquelle il n’exerce aucun contrôle.

Dans un groupe d’immeubles du Queens qui compte 2 124 appartements, Vantage a intenté près d'un millier d’actions contre des locataires auprès de la cour du logement depuis octobre 2006, selon Robert McCreanor, directeur des services juridiques du Immigrant Tenant Advocacy Project du Catholic Migration Office à Sunnyside.

M. McCreanor a déclaré avoir recherché dans les archives publiques des actions similaires du précédent propriétaire. Il n’en a jamais trouvé plus de 350 par an. « Ce qui est agressif dans ces pratiques, c’est qu’elles cherchent à générer des profits supérieurs à la moyenne en déplaçant les personnes les plus pauvres et les plus vulnérables », a déclaré M. McCreanor.

Un porte-parole d’Apollo Real Estate a refusé de commenter ces accusations. Mais M. Rubler les a jugées sans fondement. « Une analyse approfondie de la façon dont nous gérons nos affaires révèlerait que nous sommes fermement résolus à défendre les droits de nos résidents et que nous n’avons absolument aucun intérêt à les harceler », a-t-il déclaré. « Ce sont nos clients et nous les traitons comme tels ».

Mr. Rubler affirme que la plupart de ses locataires vivent une expérience positive. Claudia Williams, de Corona dans le Queens, a été invitée par M. Rubler à parler avec un journaliste. Elle a déclaré que Vantage lui permettait de vivre dans l’appartement de sa mère même si elle n’était pas la titulaire principale du bail.

Phyllis Miller, une résidente de Savoy Park dans Upper Manhattan, a déclaré que selon elle, les locataires mécontents de Vantage n’apprécient tout simplement pas le changement.

Mais Jose Ricardo Aguaiza, 45 ans, portier à Manhattan, a affirmé avoir vécu dans le même appartement de Woodside pendant 14 ans et n’avoir jamais eu de problème jusqu’à l’arrivée de Vantage en 2006. Depuis juillet 2007, M. Aguaiza a été poursuivi trois fois par Vantage, dont deux pour défaut de paiement de son loyer alors qu’il a pu prouver que la société les avait reçus.

« Ils ont refusé de renouveler mon bail », a déclaré M. Aguaiza. « Et au tribunal, l’avocat de Vantage m’a proposé trois mois de loyer gratuits pour déménager ». M. Aguaiza affirme avoir décliné l’offre.

Le 10 avril, M. Aguaiza et cinq autres locataires bénéficiant d’un loyer réglementé dans le Queens ont intenté une action contre Vantage. Les plaignants ont déclaré que la société s’est lancée dans des pratiques malhonnêtes qui violent les lois de protection des consommateurs de New York. Cinq autres locataires les ont rejoints.

Janice Williams, productrice indépendante de télévision, vit dans un immeuble Vantage à Sunnyside depuis juillet 2005 et fait partie des plaignants. Lorsqu’elle a emménagé, l’immeuble appartenait à Nathan Katz Realty.

En octobre 2006, Vantage a racheté l’immeuble. Madame Williams affirme que les gestionnaires de la propriété ont rejeté sa demande de renouvellement de bail en avril 2007. Ils ont déclaré qu’elle n’était pas fondée à bénéficier d’un loyer réglementé car sa résidence principale se trouve à Greenwich dans le Connecticut. Mais l’appartement de Sunnyside est sa résidence principale depuis septembre 2005, affirme Madame Williams, et c’est celle qui figure sur son permis de conduire et sa carte d’électeur. Elle a fait appel auprès de la New York State division of housing and community et a gagné.

« Notre immeuble d’habitation compte 72 unités, et plus de 20 appartements ont changé de locataires en un an et demi depuis que Vantage les a rachetés », a déclaré Madame Williams, qui a organisé le front des locataires.

Le roulement dont parle Madame Williams correspond à la stratégie de Vantage décrite dans un document de 2007 de la Securities and Exchange Commission après son rachat de 455 appartements à loyer réglementé dans Washington Heights. Ce document décrit le modèle de gestion de la société comme une stratégie de « récupération ». Ainsi, Vantage espérait récupérer 20 à 30 % des unités au cours de la première année, ce qui est cinq fois plus élevé que le taux d'inoccupation moyen. Après cela, Vantage envisage de récupérer 10 % des unités chaque année.

Seules 5 des 455 unités étaient inoccupées au moment de la rédaction de ce document. Tous les loyers sauf un étaient réglementés, avec un loyer mensuel moyen de 752 USD, soit 65% sous le prix du marché.

Dès que les appartements sont libérés, selon le document, Vantage les rénove et augmente les loyers « au niveau du marché ». Cela devrait générer suffisamment d’argent pour amortir les 70 millions USD de dette à l’échéance de 2014.

L’amortissement de la dette de Vantage est estimée à 1 098 USD mensuels pour chaque unité, soit près de 50 % de plus que le loyer moyen. M. Rubler a déclaré que la description du programme de récupération n’était « pas ses propres termes », mais ceux du placeur des titres d’emprunt, Credit Suisse Securities. « Je pense qu’ils ont nettement surestimé l’importance du roulement dans le projet », a-t-il déclaré.

Lorsqu’on l’interroge sur les actions en justice intentées contre les locataires, M. Rubler affirme qu’elles ont pour seul but de protéger les droits de sa société. « Nous n’intentons une action contre un locataire que lorsque nous devons protéger nos droits, jamais à des fins de harcèlement », a-t-il déclaré.

La société rencontre également ses locataires afin d’améliorer la communication, a-t-il affirmé.

Normandy Partners, qui détient près de 2 000 appartements à loyer réglementés dans 42 immeubles du Bronx, de l’East Village et de Sunnyside Queens, est un autre propriétaire important basé sur des investissements privés. Cette société est associée à Vantage dans 1 650 unités du Queens, du Bronx et de Brooklyn.

M. Dulchin a déclaré que les immeubles de Normandy Partners ont également enregistré un important roulement (supérieur à 30 %) depuis leur rachat par des investisseurs.

Le porte-parole de Normandy s’est refusé à tout commentaire.

Pinnacle Group est un autre promoteur important ayant joint ses forces à une société d’investissement privé, Praedium Capital de Chicago. En décembre 2006, Pinnacle a conclu un accord à l’amiable dans une affaire soulevée par le procureur général de New York accusant le groupe d’exploitation abusive des loyers. Pinnacle a versé 100 000 dollars sans reconnaître ni récuser les accusations. La société n'a souhaité apporter aucun commentaire à ce sujet.

Pour répondre partiellement à la généralisation du harcèlement, le maire Michael R. Bloomberg a adopté en mars une législation interdisant à tout propriétaire d'entamer des actions en justice répétées et sans fondement visant à forcer un locataire à libérer son logement.

Dans le cadre de ces mêmes règles, un locataire ne peut poursuivre son propriétaire en justice qu’en liaison avec l’état de son logement ou pour tout manquement du propriétaire à fournir des services essentiels.

Voir aussi