Questões de Tática de Aluguel por Private Equity

Questions of Rent Tactics by Private Equity

Empresas de investimento privado vêm reunindo apostas que podem parecer pouco comuns no setor imobiliário de Nova York: elas compraram centenas de prédios de apartamentos por toda a cidade com milhares de unidades alugadas que produzem baixo retorno financeiro.

Como mostram documentos oficiais e material promocional, as companhias esperam geram maior retorno financeiro rapidamente com o aumento do aluguel depois que os atuais inquilinos deixarem suas unidades. Seu sucesso depende de uma taxa muito maior de desocupação de imóveis do que a média do setor de imóveis alugados em Nova York.

Alguns moradores e advogados dos inquilinos dizem que começaram a ver o que consideram ser um padrão de assédio dos inquilinos de baixa-renda este ano e suspeitam que isto seja um resultado do modelo comercial dos novos proprietários. Os inquilinos têm sido repetidamente processados por falta de pagamento de aluguel que já foi recebido pelos proprietários; eles já receberam falsas intimações de cobrança de aluguel, cancelamento e não-renovação de contratos, e já foram acusados de sub-locação ilegal.

As empresas negam as acusações de assédio e dizem que estão protegendo seus direitos.

No entanto, os inquilinos têm que responder às acusações em juízo, ao passo que muitos responderam saindo das unidades, segundo indicam documentos legais. Quando eles desocupam os apartamentos, os donos conseguem aumentar o valor do aluguel de forma significativa.

“O investimento predatório está minando os melhores esforços da prefeitura de Nova York e autoridades eleitas para desacelerar a queda no acesso à moradia acessível,” disse Benjamin Dulchin, diretor interino da Associação para o Desenvolvimento da Habitação e Áreas Urbanas [Association for Neighborhood and Housing Development], uma organização sem fins lucrativos. “Tanto os investidores de private equity quanto as empresas de financiamento estão conscientes, ou deveriam estar, que o assédio de inquilinos está acontecendo como resultado do seu modelo financeiro.”

Os fundos de investimento privado tiveram um boom nos últimos anos, e compraram empresas consideradas sub-valorizadas em indústrias tão diversas quanto de comunicações, hotelaria e energia, simplificando as operações e depois as vendendo com lucro. Por exemplo, empresas de private equity compraram casas de repouso, com frequência cortando despesas e reduzindo os quadros de pessoal para aumentar seu lucro.

Nova York oferece uma oportunidade fora do comum porque é uma das poucas cidades com um grande número de apartamentos cujos aluguéis são regulados e mantidos abaixo do nível de mercado.

Nos últimos quatro anos, empreendedores apoiados por empresas de private equity adquiriram quase 75.000 apartamentos com contratos de aluguel, disse o Sr Dulchin, ou cerca de 6% do total de 1.2 milhão de unidades como estas. Os maiores participantes nesse mercado de private equity privado incluem Vantage Properties, que tem parceria com Apollo Real Estate Advisors; o Grupo Pinnacle, uma unidade da Praedium Capital; e Normandy Real Estate Partners.

Estas empresas frequentemente deixam claro que o aumento dos aluguéis é crucial para seus objetivos financeiros. Na sua página web, Normandy Partners afirma “o aumento no apetite institucional para as transações imobiliárias de aluguéis com contratos estáveis de Nove York” e então adiciona: “Há uma oportunidade a curto prazo para aumentar o fluxo de caixa convertendo apartamentos com contratos estáveis de aluguel para taxas de mercado à medida que os inquilinos desocupam estas unidades”.

As empresas dizem que não estão assediando os inquilinos e que estão somente tentando proteger seus direitos ao aplicar regras legítimas aos contratos regulados por lei.

Mas o Conselho Diretor sobre Aluguéis de Nova York [ New York City Rent Guidelines Board ] diz que a taxa de desocupação de apartamentos com aluguéis regulados por contrato é de 5,6 por ano. Prédios com taxa de desocupação muito mais alta sugerem que há assédio aos residentes, dizem os defensores dos inquilinos.

As taxas de desocupação subiram acima de 20% em alguns prédios de propriedade de Vantage Properties; em alguns dos prédios da Normandy, as taxas passam de 30 %.

Se um apartamento tem contrato regulamentado, os aumentos anuais não podem exceder a quantia estipulada anualmente pelo Conselho Diretor [Guidelines Board]. Recentemente, esta estava em 3% para contratos renováveis de um ano.

Quando um apartamento é desocupado, os aluguéis podem subir até 20%. Quando aquele aluguel sobe acima de $2.000, as regras não mais se aplicam, e os inquilinos têm que pagar preços de mercado.

Para gerar o retorno financeiro esperado pelos investidores de private equit y para pagar a dívida gerada pela aquisição do imóvel, defensores dos inquilinos dizem que os gestores das propriedades estão intimidando os residentes na esperança de forçá-los a sair para que os aluguéis possam ser majorados. Os apartamentos com contratos regulados somam 57% do total no Bronx, 42% dos apartamentos do Brooklyn, 59% em Manhattan, 43% em Queens e 15% em Staten Island, segundo o Conselho Diretor. Muitos dos prédios comprados pelos investidores de private equity estão em áreas sofrendo gentrificação.

Vantage Properties, liderada por Neil L. Rubler, pagou mais de $1 bilhão nos últimos dois anos para comprar 9.200 apartamentos com contratos regulados em Queens e Upper Manhattan. Investindo tanto quanto a Vantage em muitos prédios está a Apollo Real Estate Partners, uma empresa de investimentos fundada por William Mack em parceria com a Apollo Management, uma empresa de private equity criada por Leon D. Black, ex-banqueiro da Drexel Burnham Lambert e acólito de Michael R. Milken .

No mês passado, o Sr Black anunciou um plano de vender ao público o equivalente a $500 milhões em ações da Apollo Management. A Apollo Real Estate Partners não fará parte daquela venda. Um porta-voz do Sr Black disse que era uma companhia distinta da qual ele possuía ações mas sobre a qual não exercia controle.

Num grupo de prédios no Queens com 2.124 apartamentos, a Vantage entrou com quase mil processos numa corte de moradia contra inquilinos desde Outubro de 2006, de acordo com Robert McCreanor, diretor de serviços legais do Projeto de Defesa de Inquilinos Imigrantes [Immigrant Tenant Advocacy Project] do Escritório Católico de Migração [Catholic Migration Office] em Sunnyside.

O Sr McCreanor disse que pesquisou registros públicos de ações semelhantes pelos proprietários anteriores. Não achou mais do que 350 em qualquer ano. “O que é ofensivo sobre estas práticas de negócios é que eles procuram gerar lucros acima da média expulsando gente pobre e gente que é vulnerável”, disse o Sr McCreanor.

Um porta-voz da Apollo Real Estate declinou de comentar sobre as acusações. Mas o Sr Rubler classificou-as como não tendo bases. “Qualquer exploração sobre a maneira como conduzimos os negócios revelaria que estamos determinados a garantir os direitos de nossos residentes e que não temos o menor interesse em assediá-los”, disse ele. “Eles são nossos valiosos clientes, e nós os tratamos como tal.”

O Sr Rubler disse que a maioria de seus inquilinos têm experiências positivas. Claudia Williams, de Corona, Queens, foi convidada pelo Sr Rubler a falar com um repórter. Ela disse que a Vantage havia deixado que ela vivesse no apartamento de sua mãe, embora o contrato não estivesse em seu nome.

Phyllis Miller, residente de Savoy Park em Upper Manhattan, disse acreditar que os inquilinos que não estavam satisfeitos com a Vantage simplesmente não gostavam de mudanças.

Mas Jose Ricardo Aguaiza, 45, que trabalha como porteiro em Manhattan, disse que havia vivido no mesmo apartamento em Woodside por 14 anos e nunca havia tido problemas até que a Vantage passasse a ser proprietária em 2006. Desde julho de 2007, o Sr Aguaiza foi processado pela Vantage três vezes, duas vezes por falta de pagamento de aluguel que ele tinha como provar que a companhia havia recebido.

“Eles se recusaram a me dar uma renovação de contrato”, disse o Sr Aguaiza. “E em juízo, o advogado da Vantage ofereceu de me dar três meses sem pagar aluguel para que eu saísse.” O Sr Aguaiza disse que recusou a oferta.

Em 10 de abril, o Sr Aguaiza e cinco outros residentes de Queens com contratos regulados processaram a Vantage. Os reclamantes dizem que a companhia tem aplicado práticas ilegais, que violam as leis de proteção ao consumidor de Nova York. Outros cinco inquilinos estão se juntando ao processo.

Janice Williams, que trabalha com produtora freelancer na televisão, mora num prédio da Vantage em Sunnyside desde julho de 2005 e é uma das queixosas. Quando ela se mudou, o prédio pertencia a Nathan Katz Realty.

Em outubro de 2006, a Vantage comprou o prédio. A Sra Williams disse que os gestores da propriedade rejeitaram seu pedido de renovação de contrato em abril de 2007. Eles disseram que ela não tinha direito à unidade com contrato estável porque sua residência permanente era em Greenwich, Conn. Mas o apartamento de Sunnyside era sua residência fixa desde setembro de 2005. A Sra Williams disse, e isto consta de sua carteira de motorista e título de eleitor. Ela apelou à divisão de habitação e renovação de residência do Estado de Nova York e ganhou.

“Nosso prédio de apartamentos tem 72 unidades, e pouco mais de 20 apartamentos no decorrer de um ano e meio mudaram de mãos desde que a Vantage o comprou”, disse a Sra Williams, que organizou os inquilinos.

A rotatividade citada pela Sra Williams está coerente com a descrição da estratégia da Vantage em um documento de 2007 registrado na Comissão de Seguros e Cambio depois de sua compra de 455 unidades com contratos estáveis em Washington Heights. O registro descreve o modelo de negócios da empresa com uma estratégia de “re-captura”. Segundo o plano, a Vantage espera no primeiro ano uma rotatividade de 20 a 30 % das unidades, cinco vezes a taxa média de desocupação. A Vantage almeja recapturar 10% das unidades em cada ano subsequente.

Somente 5 das 455 unidades estavam vazias na época do registro. Todas menos uma das unidades tinha contratos estáveis, com o aluguel médio de $752, ou 65 abaixo do mercado.

Uma vez desocupados os apartamentos, dizia o documento, a Vantage iria recuperar as unidades e elevar os aluguéis “a níveis de mercado”. Isto vai gerar caixa suficiente para cobrir os $70 milhões de dívida que vencem em 2014.

O serviço de dívida da Vantage é estimado em $1.098 mensal por unidade, quase 50% mais do que o aluguel médio. O Sr Rubler disse que a descrição do programa de recaptura “não eram palavras nossas” mas sim do fiador, Credit Suisse Seguros. “Creio que eles tenham super-enfatizado o foco na rotatividade dentro do plano de negócios”, ele disse.

Quando perguntado sobre as ações legais implantadas contra os inquilinos, o Sr Rubler disse que todas visavam somente proteger os direitos da sua empresa. “Somente nas ocasiões em que necessitamos agir para proteger nossos próprios direitos foi que nos encontramos em litígio com um inquilino e isso nunca com a intenção de assediá-los”, ele disse.

A empresa está ainda fazendo reuniões com os inquilinos para melhorar a comunicação, disse ele.

Normandy Partners, com quase 2.000 apartamentos com contratos estáveis em 42 prédios no Bronx, East Village e Sunnyside Queens, é outro proprietário de peso apoiado por fundos de private equity. Eles são parceiros com a Vantage em 1.650 unidades no Queens, Bronx e Brooklyn.

O Sr Dulchin disse que os prédios da Normandy Partners também tiveram alta rotatividade – mais de 30% - desde que foram comprados por seus investidores.

Um porta-voz da Normandy declinou de comentar.

O Grupo Pinnacle é um terceiro grande empreendedor que juntou forças com uma firma de private equity , Praedium Capital, de Chicago. Em dezembro de 2006, o Pinnacle sofreu um processo impetrado pela procuradoria geral de Nova York, acusando-os de majorar aluguéis. O Pinnacle pagou $100.000 sem admitir ou negar as acusações. A empresa não retornou a ligação pedindo comentários.

Respondendo em parte a indicações de que o assédio é sistemático, o Prefeito Michael R. Bloomberg assinou uma lei em março tornando ilegal o ato de um proprietário impetrar processos repetidos e sem base legal para forçar um inquilino a desocupar um apartamento.

Sob a antiga legislação, os inquilinos poderiam levar seus locatários a juízo somente por más condições do apartamento ou por falha na prestação de serviços essenciais.

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