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Crisi abitativa negli USA: La mappa della miseria

8 maggio 2008, WASHINGTON, DC

Somigliando più ad un cartografo che ad un banchiere della banca centrale, Ben Bernanke questa settimana ha mostrato l’ultimo gadget della Federal Riserve per tracciare il crack della proprietà in America: si tratta di mappe che contrassegnano con colori standard la diminuzione dei prezzi, i pignoramenti e altri indicatori dell’emergenza abitativa per ogni contea.

Il suo obiettivo è quello di mostrare che i prezzi in discesa significano un numero maggiore di pignoramenti e di sollecitare gli istituti di credito a ridurre il valore capitale sui prestiti a rischio quando la casa vale meno del valore dell’ipoteca. Le mappe- in cui i colori più caldi indicano maggiori difficoltà- parlano da sole. L’entità della sofferenza causata dalla crisi abitativa americana varia enormemente da regione a regione. Gli stati più duramente colpiti sono stati quelli della cosiddetta “bolla” – California, Nevada e Florida, e alcune zone del Midwest industriale. L’incertezza più grande che grava sull’economia è quanto possano diventare “in rosso” i numeri

La risposta non è semplice. È difficile essere certi di quanto siano scesi i prezzi delle case. L’America ha diversi indici dei prezzi delle case e questi raccontano storie diverse. Ampiamente citati, ma meno utili, sono i dati mensili che indicano i prezzi medi delle case fornite dall’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (NAR). Questi indicano che i prezzi medi sono scesi di circa il 13% dal loro punto massimo, ma poiché queste medie non si adattano all’insieme di case che cambiano proprietari, che oscillano di mese in mese, si rivelano inevitabilmente distorte.

Le mappe del Sig. Bernanke utilizzano i dati tratti dall’Ufficio Federale di Sorveglianza sull’Impresa Abitativa (OFHEO). Queste statistiche hanno un’ampia portata geografica e tengono conto delle vendite ripetute della stessa casa. L’indice nazionale mensile mostra che i prezzi medi sono scesi solo del 3% dal punto massimo di aprile 2007, e i dati trimestrali sono tuttora positivi. Ma i dati dell’OFHEO includono solo le case finanziate dalle ipoteche garantite dai giganti sponsorizzati dal governo, Fannie Mae e Freddie Mac. Essi tralasciano la cima e il fondo del mercato- dove i prezzi sono saliti più velocemente durante la “bolla” e dove la crisi dei mutui è stata più grave. In tal modo i dati dell’OFHEO probabilmente minimizzano la portata del disastro abitativo. Un altro insieme di indici, sviluppato da Robert Schiller e Karl Case e prodotto da Standard & Poor‘s (S&P), un’agenzia di classamento creditizio, comprende tutti i tipi di case e mostra il rapido aumento dei prezzi delle case durante il boom e il crollo repentino dei giorni nostri. Sebbene le cifre della Case-Schiller non siano perfette – omettono molte zone rurali – sono un criterio di misurazione migliore della diminuzione dei prezzi nelle grandi città.

Valutare di quanto ancora probabilmente scenderanno i prezzi delle case diventa ancora più arduo. Gli investitori si aspettano un ulteriore calo del 20%, a giudicare dai prezzi dei contratti a termine standardizzati legati all’indice dei prezzi degli immobili residenziali di Case-Schiller. Ma il mercato a termine è ridotto e non liquido e può sopravvalutare i possibili ribassi.

La discrepanza tra la domanda e l’offerta indica che i prezzi potrebbero scendere molto di più. Secondo criteri storici c’è una enorme eccedenza di case invendute sul mercato. Il rapporto proprietari/alloggi invenduti è salito ad un livello record del 2,9%: ci sono qualcosa come 1,1 m di case in eccesso da vendere rispetto alla media tra il 1985 e il 2005. Sebbene la disponibilità di nuove case stia diminuendo poiché i costruttori hanno ridotto drasticamente la loro produzione, l’offerta di case in vendita è cresciuta a causa dei pignoramenti.

Secondo la maggior parte dei criteri di valutazione, i prezzi sono tuttora al di sopra dei livelli suggeriti dai principi economici fondamentali. Utilizzando un modello che collega i prezzi delle case ai redditi disponibili e ai tassi di interesse a lungo termine, gli analisti della Goldman Sachs ritengono che la correzione dei prezzi nazionali delle case sia solo a metà strada. Si aspettano una rettifica generale del 18-20 %, o un’altra diminuzione dell’11-13% da subito. Ma i loro esempi indicano che 6 stati - Arizona, Florida, Virginia, Maryland, California and New Jersey, potrebbero assistere ad un’ulteriore diminuzione del prezzo del 25% o più.

Gli ottimisti evidenziano che alcuni criteri di disponibilità delle case siano migliorati in modo marcato. Secondo le stime del NAR, i pagamenti mensili di una casa tipica, con un mutuo trentennale e il 20% di primo versamento, costituivano a febbraio il 18,5 % del reddito di una famiglia media, lontano dal 26% del picco – e vicino alla media storica . Ma questo criterio di valutazione è fuorviante, specialmente perché gli standard di credito si sono irrigiditi. Un’indagine presso i funzionari dei prestiti condotta dalla Fed evidenziò il 5 maggio che il 60% delle banche hanno inasprito i loro standard di prestito per le ipoteche di primo grado nei primi 3 mesi del 2007. E, come afferma Michael Feroli della JPMorgan, il criterio di disponibilità dipende dal tipo di prezzi delle case a cui ci si riferisce. Se usate l’indice di Case-Schiller, in cui l'accessibilità delle case è peggiorata durante il boom,i pagamenti dell’ipoteca sono tuttora alti rispetto ai redditi.

Un miglior criterio di base riguardante le abitazioni è il rapporto tra i prezzi delle case e gli affitti. Questo è una sorta di rapporto prezzo/guadagni per il mercato abitativo: il prezzo di una casa riflette il valore scontato della proprietà futura, o come reddito da locazione o come affitto risparmiato da un proprietario che vive nella casa.

Una recente analisi di Morris Davis dell’Università del Wisconsin-Madison, e di Andrea Lehnert e Robert Martin della Fed, mostra che il rendimento del prezzo di locazione in America è variato tra il 5% e il 5,5% dal 1960 al 1995, per poi crollare rapidamente fino a raggiungere il minimo storico del 3,5% al culmine del boom. Data la tipica andatura della crescita di rendimento, il Sig. Feroli stima che i prezzi delle case (così come sono stati misurati dall’Indice di Case-Schiller), debbano scendere del 10-15% durante il prossimo anno affinché il rapporto tra il rendimento prezzo di locazione/prezzo di vendita debba ritornare alla sua media storica. D’altra parte, ciò indica che il crollo nazionale dei prezzi delle case è solo a metà strada. E, considerato il grado di eccesso di offerta, i prezzi delle case probabilmente andranno oltre. Nel complesso, la pressione sui politici per far sì che aiutino i proprietari di case a far fronte alla crisi non può che aumentare.