Home » Noticias » Debate: ¿cómo hacer estallar la burbuja inmobiliaria? » El mercado inmobiliario en Estados Unidos: El mapa de la miseria

Mostra/Nascondi il menu

El mercado inmobiliario en Estados Unidos: El mapa de la miseria

8 de mayo del 2008, WASHINGTON, DC

Más como un cartógrafo que como un ejecutivo del Banco Central, esta semana Ben Bernanke mostró con orgullo el último instrumento de la Reserva Federal estadounidense que servirá para seguir de cerca el colapso inmobiliario: unos mapas que, con un código de colores, indican tanto la caída de los precios como las ejecuciones hipotecarias y otros indicadores de la situación de desasosiego que hay en el campo de la vivienda en diferentes regiones del país.

El objetivo era demostrar que la caída de los precios implicaría más ejecuciones hipotecarias e instar a los bancos acreedores a amortizar parcialmente el capital principal de los préstamos problemáticos, en los que el valor de la vivienda es inferior al de la hipoteca. Estos mapas, en los que los colores más intensos representan las zonas de mayor riesgo, exponen un asunto todavía más serio. El malestar producido por el descalabro del mercado inmobiliario estadounidense varía enormemente de una región a otra. Las regiones afectadas con más dureza son los estados de California, Nevada y Florida y parte de las zonas industriales del Medio Oeste. La mayor incertidumbre acerca de la economía es no saber hasta qué punto pueden empeorar las cosas.

La respuesta no es simple. Es difícil establecer con certeza cuánto ha bajado el precio de la vivienda. Estados Unidos tiene varios índices inmobiliarios y cada uno cuenta una historia diferente. A menudo, se citan las cifras mensuales de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces ( National Association of Realtors –NAR) que muestran la mediana de los precios de la vivienda, pero tampoco han resultado de utilidad. Esas cifras indican que la media proporcional de los precios ha bajado alrededor de un 13% de su punto máximo; sin embargo, el hecho de que este promedio no refleje el cambio de mano de numerosas viviendas, que fluctúa mes a mes, hace que esas cifras no sean de fiar.

Los mapas del señor Bernanke utilizan la información proporcionada por la Oficina de Supervisión de Emprendimientos Federales de Vivienda ( Office of Federal Housing Enterprise Oversight - OFHEO). Estas estadísticas tienen un gran alcance geográfico y registran las ventas repetidas de una misma vivienda. El índice nacional mensual sugiere que los precios promedio han caído sólo un 3% desde su valor máximo en abril del año 2007 y las cifras trimestrales todavía muestran índices positivos. Sin embargo, los datos de la OFHEO solamente incluyen las viviendas financiadas con hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac, los dos gigantes patrocinados por el gobierno estadounidense y dejan fuera los rangos más altos y más bajos del mercado, donde los precios experimentaron la mayor subida y la distorsión de las hipotecas fue más importante. De esta manera, las cifras de la OFHEO subestiman la dimensión del problema inmobiliario. Otra serie de índices, desarrollados por Robert Shiller y Karl Case y producidos por Standard & Poor´s (S&P), la agencia calificadora de riesgos, incluyen todo tipo de viviendas y muestran el rápido incremento del precio de la vivienda durante el auge económico y el veloz descenso en el momento actual. Aunque las estadísticas de Case-Shiller no sean perfectas, ya que no incluyen muchas zonas rurales, son un medio más fiable para determinar la caída de los precios en las grandes ciudades.

Evaluar cuánto más seguirán bajando los precios de la vivienda es todavía más complicado. A juzgar por los valores de los contratos futuros relacionados con el índice de Case-Shiller, algunos inversores esperan otra caída del 20%; pero el mercado a futuro es pequeño y falto de liquidez y tal vez sobreestime las posibles caídas.

Las discrepancias entre la oferta y la demanda indican que los precios pueden bajar mucho más todavía. Teniendo en cuenta las pautas históricas, el mercado inmobiliario registra actualmente un exceso de viviendas sin vender. El índice de propiedades desocupadas ha alcanzado un nivel récord de 2.9%; el “exceso” de viviendas a la venta es de alrededor de 1,1 millones unidades en comparación con el promedio registrado entre 1985 y 2005. A pesar de que el número de viviendas nuevas está bajando debido al masivo recorte en la construcción, la oferta de viviendas en venta está subiendo debido a la ejecución de las hipotecas.

De acuerdo con casi todos los indicadores, los precios todavía se encuentran por encima de los niveles lógicos. Utilizando un modelo que ata el precio de las viviendas a los ingresos disponibles y a las tasas de interés a largo plazo, los analistas de Goldman Sachs creen que el ajuste del precio nacional de las viviendas se encuentra a medio camino. Se espera un ajuste general de entre el 18% y el 20% y otra caída de los precios entre el 11% y el 13% a partir de ahora. Pero sus modelos sugieren que seis estados –Arizona, Florida, Virginia, Maryland, California y Nueva Jersey– podrían sufrir una caída de 25% o más.

Los más optimistas señalan que algunas de las medidas tendientes a promover el acceso a una vivienda han mejorado de manera sustancial. Según las cifras de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces, las cuotas mensuales de una vivienda típica (con una hipoteca a 30 años y una cuota inicial del 20%) representaban el 18.5% del ingreso promedio de una familia en el mes de febrero, en comparación con el 26% en su valor máximo y más cercano a la valor promedio histórico. Pero esta cuantificación es engañosa, principalmente porque las condiciones crediticias se han endurecido. Una encuesta realizada por la Reserva Federal entre los encargados de los préstamos el 5 de mayo sugería que, en los tres primeros meses de 2007, el 60% de los bancos había endurecido las condiciones crediticias de las hipotecas sobre la primera vivienda. Según Michael Feroli, de JP Morgan, el nivel de accesibilidad depende de cuál de los índices de precios de la vivienda se considere. De acuerdo con el índice de Case-Shiller, la accesibilidad a la vivienda empeoró bruscamente durante el auge económico y las cuotas hipotecarias eran más altas que los salarios.

Un indicador más adecuado de los valores inmobiliarios lógicos es el que relaciona el precio de las viviendas con los alquileres. Se trata de un tipo de índice que relaciona el precio con los ingresos familiares: el precio de la vivienda refleja mercado inmobiliario en América el valor descontado de futuros propietarios, ya sea como ingresos por alquiler o como el alquiler que se ahorra el propietario que vive en la vivienda.

Un análisis reciente realizado de manera conjunta por Morris Davis, de la Universidad de Wisconsin-Madison, y Andreas Lehnert y Robert Martin de la Reserva Federal, muestra que el rendimiento de la relación alquiler-precio de la vivienda en Estados Unidos osciló entre el 5% y el 5,5% desde 1960 hasta 1995, pero que a partir de ahí comenzó a caer rápidamente hasta llegar a su mínimo histórico de 3,5% durante el momento más alto del auge económico. Dado el típico ritmo del crecimiento de los alquileres, el señor Feroli opina que, según el índice Case-Shiller, el precio de las viviendas tiene que bajar entre el 10% y el 15% durante el próximo año y medio para que el rendimiento de la relación alquiler-precio vuelva a su media histórica. Como se dijo con anterioridad, todo esto sugiere que el colapso inmobiliario está a mitad de camino. Y, dada la excesiva oferta inmobiliaria, es muy probable que el precio de la vivienda se dispare. Dicho esto, es inevitable la presión recaiga sobre los responsables de las políticas inmobiliarias que deben velar por los propietarios en apuros económicos.