Alemania: Todo debe continuar

Es impensable. Sin embargo, durante la última década, se han vendido en Alemania casi 850.000 propiedades públicas a empresas privadas extranjeras y a fondos de inversión inmobiliarios.

Hace dos años, Dresden se convirtió en la primera ciudad alemana en deshacerse de sus acciones de alojamiento público mediante un acuerdo con la empresa privada Fortress Investments, basada en Nueva York. Vendió en ese momento 48.000 unidades a cambio de 980 millones de euros (cerca de 20.000£ por propiedad), lo que equivaldría según la tasa de cambio actual a 772 millones de libras.

El acuerdo se eclipsó en junio de este año. El ayuntamiento de Renania del Norte-Westfalia, la región más poblada de Alemania, vendió 95.000 unidades de sus viviendas públicas a Whitehall Fund, un vehículo de inversión inmobiliario propiedad de Goldman Sachs, por un valor de 3.500 millones de euros (2.800 millones de libras). Esto equivale a unas 29.300 libras por propiedad.

No es sorprendente que los inquilinos de la región no hayan acogido de buen grado estas acciones. “Hemos perdido mucho control público sobre los alojamientos públicos de nuestra región”, dice Knut Unger, portavoz del Foro de Inquilinos del Ruhr, una coalición de grupos de inquilinos de Renania del Norte – Westfalia, creada para oponerse a la venta de las viviendas públicas de la región. “Las viviendas y barrios públicos están ahora directamente controlados por inversores extranjeros y se ven por lo tanto afectados por las condiciones financieras globales.

Pero esta no es la principal preocupación del Sr. Unger y sus compañeros activistas. El cambio se ha realizado de terratenientes sin ánimo de lucro a propietarios con más que ánimo de lucro, y este es un cambio que pronto afectará a los inquilinos.

“Estos nuevos propietarios se guían por los beneficios, no por la inversión social” añade. En Renania del Norte – Westfalia, ha sido crucial la inversión en la comunidad que realizó su antigua empresa de viviendas sociales, LEG. Muchas de las viviendas sociales de la región fueron construidas por Neue Heimat (Nuevo Hogar), una gran asociación de alojamiento sin ánimo de lucro propiedad de un grupo de sindicatos, antes de declararse en bancarrota en 1986. La autoridad local, a través de LEG, compró las acciones de Neue Heimat, que se componían en gran parte de grandes propiedades, a cambio de una acción nominal de Deutschmark.

Como consecuencia de su tamaño, las inmobiliarias tuvieron desde entonces problemas sociales. “LEG era muy activo en procesos de renovación en algunos de estos barrios” explica el Sr. Unger. “Tememos que se reduzca la inversión social. Debemos temerlo porque la gestión social no es muy rentable”.

Y los beneficios eran la razón que se encontraba tras la adquisición de Whitehall. Ni la empresa matriz de Whitehall, Goldman Sachs, ni Fortress Investments, han querido hacer declaraciones sobre su papel como propietario o sobre su plan de maximizar sus beneficios a partir de los acuerdos.

Barbara Steenbergen, cabeza de la oficina de enlace de la Unión Europea en la Unión Internacional de Inquilinos y antigua política de la Unión de Inquilinos de Alemania tienen algunas ideas al respecto.

“Su primera estrategia es vender sus mejores unidades a los inquilinos. La segunda es aumentar los alquileres tanto como sea posible, ya que los alquileres de las viviendas sociales están casi siempre por debajo de los niveles de alquiler locales. En tercer lugar, la inversión, especialmente en lo relativo al mantenimiento, está congelada”, explica.

Sin embargo, los nuevos propietarios no gestionaron la situación a su antojo. Cada compra estaba condicionada a un “estatuto social” que impone límites sobre cuánto puede aumentar el alquiler y establece niveles mínimos de inversión en el barrio.

Pero el Sr. Unger opina que no fue suficiente. Sostiene que las regulaciones del “estatuto social” acerca de las rentas se aplicó nacionalmente en vez de regionalmente, lo que ha permitido a los nuevos propietarios aumentar los alquileres en algunas regiones donde eran inferiores a la media calculada nacionalmente. En ciudades tales como Dusseldorf y Colonia, explica, el alquiler del alojamiento social ha aumentado considerablemente, mientras que la inversión ha disminuido globalmente.

“En muchos casos, se ha bajado la inversión anual de 25€ por metro cuadrado a 15€”, dice la Sra. Steenbergen. “Así es como se gana dinero”.

Sin embargo en Alemania, al igual que en el Reino Unido, las viviendas sociales son algo más que alquileres bajos y vecindarios agradables. Juegan un papel social mucho más amplio que la Sra. Steenbergeen llama “base del estado de bienestar”. Cuando Alemania sufrió de la falta de alojamiento en los años 80, fueron las empresas de alojamiento municipales quienes invirtieron en nuevas acciones.

“No se trataba de volver a un sistema de accionistas, sino a la sociedad”, explica el Sr. Unger. “Fue así porque tenían la tarea política de resolver problemas sociales”.

Añade que tradicionalmente el alojamiento público alemán ha proporcionado viviendas a los grupos más desfavorecidos, como inmigrantes y aquellos con riesgo al desamparo. Además, sostiene que si desaparece el alojamiento público, también lo hará su contribución social.

El dinero no es el rey

Pero puede que no todo esté perdido. Alemania no ha sido inmune al colapso en el crédito y su efecto en el mercado inmobiliario. El primer plan lucrativo de los nuevos propietarios privados, vender sus mejores propiedades a los inquilinos, no resultó exactamente como esperaban.

“Los inversores privados vieron el éxito del derecho a comprar en el Reino Unido y pensaron que todo el mundo querría comprar, pero no observaron que muchos de los inquilinos de estas propiedades viven con bajos ingresos”, dice el Sr. Unger. “Sobreestimaron su suerte. Cuando irrumpió la crisis hipotecaria, empresas como Terra Firma (una empresa de capitales privados que ahora es propietaria de antiguas viviendas públicas para trabajadores de industrias estatales en Alemania) tuvieron que aprender a no aumentar los alquileres demasiado y a no vender al mercado privado. Cambiaron de táctica. Ahora tienen una estrategia a medio plazo, en vez de a corto plazo: están creando nuevas empresas de alojamiento correctas”.

A través de su filial Deutsche Annington, que posee 220.000 propiedades, Terra Firma es ahora uno de los mayores propietarios privados de Alemania. Un portavoz de DA confirma que la empresa ha tenido que ir acorde con los tiempos que corren: “Durante los últimos tres años, hemos ajustado nuestra estrategia para satisfacer las condiciones del mercado”, dice. “Bajo las condiciones del mercado actuales, tiene más sentido económico guardar los pisos en la cartera.”

El portavoz añade que DA es “primero y ante todo un propietario responsable socialmente”, aunque la empresa se negara a responder a algunas preguntas relativas a los alquileres y a la inversión que realiza en sus propiedades.

Las ventas tampoco se han llevado a cabo sin obstáculos. Unos inquilinos activistas intentaron organizar una serie de referéndums para someter cada venta a una votación pública. Como resultado, la ciudad de Friburgo tuvo que detener la venta.

Los referéndums en Alemania están altamente regulados y son difíciles de organizar. Con las firmas necesarias, un referéndum puede imponerse, pero pueden firmar la petición únicamente aquellos que dispongan de un pasaporte alemán y el derecho al voto. El Sr. Unger subraya que las inmobiliarias de alojamiento público contienen un gran número de inmigrantes que no tienen derecho a votar. Por eso él, al igual que sus compañeros, mira al futuro. “Debemos pensar en cómo reconstruir el sector de la vivienda sin ánimo de lucro” dice.

Tiene algunas ideas. Puede que la solución resida en dar incentivos a las cooperativas de viviendas alemanas, que juntas poseen 2,5 millones de propiedades, y a las pequeñas empresas municipales de vivienda que se han escabullido de los radares de los inversores, para construir e invertir.

“Tienen problemas en encontrar tasas de interés bajas en los mercados de capital” añade. “Son minusválidas en comparación a las empresas de capital privadas. ¿Cómo se podría acceder al capital para estas organizaciones?”

Opina que también es necesario apretar las regulaciones de los propietarios privados para obligarlos a invertir más en los barrios, por ejemplo. Finalmente, hace un llamamiento a los inquilinos para que unan sus manos y se movilicen a una escala mucho mayor, a través de Alemania y de las fronteras nacionales. “Tenemos a los inquilinos organizados por barrios, pero nuestros propietarios ahora son empresas globales”, dice.

De momento, los grupos de inquilinos seguirán luchando contra la privatización de las acciones de las viviendas públicas en Alemania, de la que se espera que aumente. Mientras que las repercusiones en las comunidades y las autoridades locales no son hasta el momento más que miedo y no realidad, es evidente que el estado de bienestar del país se está minando rápidamente.

Queda por ver la extensión del daño que causará.

Derecho al alquiler: alojamiento público en Alemania

“Ser inquilino en Alemania es muy atractivo: las viviendas son de buena calidad, se encuentran a menudo en el centro de las ciudades y están en buen estado”, dice Barbara Steenbergen, de la Unión Internacional de Inquilinos. “La mayoría de la gente elige ser inquilino”.

De hecho lo hacen. Según la Sra. Steenbergen, el 57 por ciento de las familias alemanas viven de alquiler. Tan sólo Suiza supera esta cantidad.

Quedan 2,6 millones de propiedades públicas que se venderán, añade. Sin embargo no es el alojamiento social tal y como se concibe en el Reino Unido. Mientras que la vivienda pública se ofrece a un precio razonable y a bajo alquiler, y se da prioridad a propietarios con bajos ingresos, un ahorrador medio puede tener su oportunidad. El equivalente estricto del alojamiento social en Alemania es un sistema de subsidios al que todo el mundo, inquilinos privados y públicos, pueden acceder.

Pero los 2,6 millones de hogares del alojamiento público pueden beneficiarse de alquileres controlados y de un propietario sin ánimo de lucro, cuyo interés personal resida en invertir en sus barrios y comunidades, como es el caso de las autoridades locales.

“Las empresas de viviendas públicas no solo se preocupan de las viviendas, sino que también prestan atención a los barrios, a los parques, a las áreas de juego y a los espacios verdes,” dice la Sra. Steenbergen. “No verá gran diferencia entre las inmobiliarias públicas y privadas alemanas”.

¿ Por qué vender?

¿Qué ha llevado a los municipios a vender las acciones en viviendas? La mayor razón es el endeudamiento. Desde la reunificación de Alemania en 1990, las autoridades locales han estado luchando contra un gran déficit. Un informe realizado en 1997 por el banco central de Alemania notó que “el endeudamiento público se disparó desde principios de los 90, principalmente debido a las consecuencias fiscales de la unificación”.

Al caer el Muro de Berlín, la Alemania del Este estaba destartalada y era pobre. Tras la unificación, sus autoridades locales corrieron con muchos de los gastos para revigorizar la zona, mientras que los municipios ricos del oeste corrieron con los gastos de alojar a una marea de alemanes del este en busca de trabajo y de una vida mejor.

“Tras la reunificación alemana, se estiraron mucho los presupuestos públicos” apunta la Sra. Steenbergen. “Si se les vuelve a brindar tal oportunidad [a las autoridades locales], lo volverán a hacer”.

En 2006, Dresden se deshizo de sus viviendas sociales y de sus deudas del tirón.

Pero la Sra. Steenbergen opina que al vender las acciones de sus viviendas públicas, los municipios solo se crean problemas en el futuro. La constitución alemana contempla el derecho a una vivienda digna. Aunque las autoridades locales hayan renunciado a sus acciones en viviendas, siguen teniendo una responsabilidad legal de proporcionar una vivienda asequible a aquellos que la necesiten.

“Esta no es una solución sostenible” dice. “Cuando hay escasez de viviendas asequibles, los propietarios las volverán a vender [a la autoridad local] a un mayor precio... Renania del Norte-Westfalia tendrá muchos problemas en el futuro”.