США, Отчет о нарушениях прав арендаторов заложенного имущество без права выкупа
Невзирая на действующий с 2009 года закон, направленный на защиту арендаторов жилья, проживающих на объектах недвижимости, признанных по суду как не имеющих права выкупа, многие жильцы по всей стране по прежнему подвергаются опасности выселения и подвергаются выселениям из своих домов после получения ими краткосрочного уведомления. Отчет, выпущенный Национальным правовым центром по бездомности и бедности, под названием «Останься в своем доме: права арендаторов на имущество , признанное как не имеющее права выкупа» , объясняет действие нового закона и обсуждает проблемы, связанные с его введением в силу, а также подводит итоги обследования положения в области законодательства в пятидесяти штатах, направленного на защиту жильцов, живущих в объектах жилья, признанных не имеющими право выкупа с начала 2009 года.
Отчет поясняет, что достигнут некоторый прогресс как на федеральном уровне, так и на уровне штатов в области защиты прав арендаторов жилья, живущих в объектах, подвергающихся лишению права выкупа в собственность в силу невозможности ее оплачивать. Но, тем не менее, нужны более действенные меры по защите таких прав.
В мае 2009 года, в ответ на кампанию Правового Центра и других организаций по защите прав жильцов, федеральное правительство ввело в действие Акт о защите жильцов при объявлении объектов недвижимости не имеющими права на выкуп от 2009 года ("PTFA"), который предоставляет важную с точки зрения закона законодательную защиту жильцам, проживающим в объектах недвижимости, подвергающихся процедуре лишения их права на выкуп в собственность, включая право на получение 90 дневного уведомления перед предъявлением судебного требования об высвобождении объектов собственности и, во многих случаях, право на проживание на протяжении всего срока аренды.
Даже имея Акт о защите жильцов (PTFA), многие из них по всей стране по - прежнему получают предписания об освобождении своих домов с кратким предварительным уведомлением, в случае, если объект собственности подвергается процедуре лишения права на ее выкуп. Например, даже несмотря на своевременную оплату счетов по коммунальным услугам, "Биверли," жилица съемного жилья в штате Огайо, в один из выходных вернулась домой и обнаружила, что на ее квартире висит навесной замок, а ее имущество вывезено из квартиры. Она даже и не знала, что здание проходило процедуру лишения права выкупа, и что его новые собственники выставили ее на законных основаниях. Женщина вынуждена проживать у родственников, так как даже ее кровать была вывезена из квартиры. Права Биверли по Акту, описанному выше, были нарушены. Доклад «Останься в своем доме»
оценивает
правоприменительную практику и проблемы соблюдения положений Акта, имеющиеся на сегодняшний день.
Акт PTFA не отрицает какие-либо еще более значительные законодательные меры по защите жильцов в силу законов штатов; если закон какого-либо штата предоставляет более значительную защиту, то такая защита так же будет применяться. В любом случае, Акт PTFA оставляет многие проблемы в области определения их законодательством штатов, такие, как те, которые касаются формы для судебного уведомления. За последний год, многие штаты приняли новые законы по защите жильцов, сталкивающихся с процедурой лишения права выкупа. Также ожидает своей очереди введение и действие еще ряд законодательных актов. Обзор законодательства штатов и итоговый доклад поясняют, что с февраля 2009 года, 30 штатов и Округ Колумбия ввели в действие новые законодательные акты, направленные на реальную защиту прав жильцов на объекты жилья, лишаемые права выкупа, и/или предложили новые законодательные акты, которые ждут очереди на их принятие и введение в силу.
По крайней мере в 21 штате предложены законодательные акты, которые усовершенствуют процедуру защиты прав жильцов при лишении права выкупа. Например, предложенное в штате Массачусетс законодательство будет защищать от выселения жильцов объектов жилья, проходящего процедуру лишения права выкупа без судебного дела, имеющего основания, такого, как неспособность оплачивать ренту или нарушение условий аренды. В штате Миннесота, предложенное законодательство потребует от лиц, которые занимают собственность в результате лишения бывших жильцов права выкупа, сохранять в качестве арендуемой любую собственность, использованную домохозяином в качестве арендуемой, предлагать возобновление аренды жильцам объектов жилья, прошедших процедуру лишения права выкупа, и поддерживать приемлемые уровни арендной платы.
При условии, если действие Акта о защите жильцов при объявлении объектов недвижимости не имеющими права на выкуп не будет продлено, он утеряет свою юридическую силу в 2012 году.